Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong đã tham gia tư vấn pháp lý nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh trong hơn mười năm. Ông nói rằng chín trong số mười người hiện muốn mua bất động sản và họ phàn nàn về việc tăng giá ảo. Trên thực tế, đây là kết quả tất yếu của sự cố địa nhiệt tại Sài Gòn năm 2016-2017-2018.
Chuyên gia xác nhận rằng giá nhà phố thực sự tăng trong vòng vài năm. Gần đây, quá trình giao dịch ở mức giá hợp lý đã phá vỡ thị trường và gây áp lực rất lớn cho người mua trong quá trình đàm phán. Tuy nhiên, mặc dù vấn đề nan giải này, vẫn có giải pháp và nó không quá phức tạp để dừng lại. Ông Phong tiết lộ, các nhà đầu tư có thể sử dụng ít nhất 3 bước để kiểm tra giá của ngôi nhà ảo để quyết định xem có nên rơi hay tránh quan sát để tránh rủi ro. Khai thác hiệu quả?
Hiệu quả khai thác sẽ phản ánh một số giá trị thực của tài sản. Điều này có nghĩa là giá trị thực tế của nhà phố có thể được đánh giá bởi tính chất thương mại của tài sản. Giá trị hiệu suất của hợp đồng thuê dài hạn như giá trị thương mại là gì?
Nếu giá quá cao, nhưng khả năng phát triển cực kỳ thấp, giá trị của tài sản bị phóng đại so với tình hình thực tế. Nếu tiền thuê bất động sản cao hơn tiền thuê của ngân hàng và là tiền thuê ổn định, nhà đầu tư có thể xem xét luật pháp và xem xét việc mua. Các nhà đầu tư có thể khám phá hiệu suất thương mại của nhà phố vận hành bất động sản tương tự trong cùng một khu vực, sử dụng điểm chuẩn làm điểm chuẩn.
Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Trần Quỳnh
Đừng ngại thực hiện các so sánh và đàm phán quy mô lớn
Trước tiên, hãy so sánh giá của ngôi nhà với giá của ít nhất 3 địa điểm trong cùng khu vực để tìm mẫu số. Trung bình (còn được gọi là giá trung bình). Nếu bạn vẫn không chắc chắn, vui lòng mở rộng khảo sát đến 5 đến 10 địa điểm ở bất kỳ khu vực nào. Đừng ngại mổ xẻ thị trường, bởi vì giá so sánh càng cao, nó sẽ càng chính xác. Sau khi so sánh, mạnh dạn bước vào chu trình đàm phán.
— Các chuyên gia mua hàng thường có một quy tắc vàng: “Nếu bạn không tự hỏi mình muốn gì, bạn sẽ không bao giờ tìm thấy sức mạnh của đàm phán. Điều này thực sự tuyệt vời.” Khi giá giảm lần đầu tiên, giá giao dịch Dưới mức trung bình thị trường, và chờ người bán phản hồi. Trong các cuộc đàm phán tiếp theo, giá chào bán có thể tăng nhẹ, nhưng vẫn thấp hơn giá chào bán của người bán. Đàm phán càng cẩn thận, giá càng thấp, giá chống ảo càng tốt.
Giá bán có xứng đáng với chi phí cơ hội không?
Nói chung, các công ty đầu tư cá nhân và nhà đầu tư tổ chức luôn có một bộ quy tắc chi phí máy tính khi xử lý các giao dịch lớn. Đối với một nhà phố được cung cấp với mức giá cao như vậy, mọi người nghi ngờ liệu đó có phải là giá ảo hay không. Vấn đề là khi mua bất động sản này, chi phí cơ hội sẽ bị mất và đáng để đặt cược bao nhiêu. Không?
Có một số cách chi phí cơ hội. Ví dụ, dòng tiền để mua tài sản so với tiết kiệm và các cơ hội đầu tư khác là gì? Nếu bạn sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà phố, bạn có thể mua giá ảo khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi không?
Làm thế nào về tốc độ tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn của tài sản này? Xin lưu ý rằng nếu nhà phố đạt mức giá kỷ lục, có thể tăng giá không? Bạn không thể mua với giá cao và chờ đợi mãi mãi? Khi cần tiền để tìm cơ hội khác, thanh khoản của tài sản nhanh hay chậm?
Rủi ro của việc bỏ tiền vào tài sản này là gì? Khi xem xét chi phí cơ hội, không chỉ cho các cảnh màu hồng, mà còn cho các cảnh màu xám và thậm chí là màu đen. Trước khi chọn các mỏ vàng, đặt tất cả chúng lên bàn cân cho trọng lượng nhẹ. Nếu các chỉ số rủi ro là quan trọng, điều đó cũng có nghĩa là chi phí cơ hội cao, điều này không tốt cho các nhà đầu tư bán lẻ thiếu thông tin và kinh nghiệm.