JLL vừa cập nhật thị trường cửa hàng tại TP.HCM và sự thiếu hụt của kênh đầu tư này. Sở này đánh giá, thị trường cửa hàng Sài Gòn ngày càng đa dạng và được các nhà đầu tư săn đón nhưng không phải ai cũng lạc quan.
Từ năm 2016, nhà ở các thành phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện trên diện rộng. Dự án khu đô thị tại Tp.HCM được chia thành hai nhóm sản phẩm. Thứ nhất là cửa hàng gắn liền với đất, hoặc nhà phố thương mại gắn liền với đất ở mặt tiền đường lớn, sở hữu lâu dài. Thứ hai là khối đế shophouse của tòa nhà có thể bảo quản lâu dài hoặc có thời hạn (thường là 50 năm).
Trong một dự án, đơn giá trên một đơn vị đất thường là 1,5, do yếu tố thương mại nên giá gấp đôi đơn giá nhà phố thông thường. Đồng thời, số lượng khối đế tại các căn shophouse cũng hạn chế, giá bán đắt hơn chung cư cao tầng.
Hiện tại, shophouse được coi là sản phẩm cực kỳ thu hút các nhà đầu tư và duy trì tính thanh khoản. Số lượng có hạn, giá tốt. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này vẫn còn nhiều bất cập, có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong ngắn hạn. Jones Lang LaSalle cảnh báo người mua sắm và nhà đầu tư nên thận trọng trước khi chọn mặt gửi vàng.
Dự án khối mua sắm tại TP. Ảnh: V.L
Trước hết: Hiệu quả đầu tư thấp. Thực tế, nếu chỉ xét về lợi nhuận ròng cho thuê so với vốn, các cửa hàng liền kề thực sự không hấp dẫn, thậm chí thua kém các loại hình khác. Những người đầu tư vào cửa hàng bên cạnh chủ yếu hy vọng tăng giá trị bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng để kinh doanh riêng, nhưng họ yêu cầu dòng vốn dài hạn. Nó buộc các nhà đầu tư phải bỏ vốn đầu tư trong nhiều năm để thu được lợi nhuận cao.
Thứ hai: Thời gian sở hữu một số khối đế chỉ là 50 năm. Đây là một hạn chế mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Bởi thời gian ngắn sẽ gây áp lực lên kỳ vọng lợi nhuận của nhà khai thác và tạo ra trở ngại khi bán lại trên thị trường thứ cấp.
Thứ ba: Giá khối đế cửa hàng hiện nay đã tăng gấp mấy lần, so với mức này thì kỳ vọng cho thuê cao hơn, thực tế so với nhà phố truyền thống thì lượng khách hàng hạn chế khiến việc kinh doanh kém hiệu quả. . — Thứ tư: Dân số của dự án không đủ lớn để cửa hàng có thể kinh doanh hiệu quả. Trên thực tế, chỉ có khoảng 80% khách hàng mua và sử dụng dịch vụ do khách thuê các căn hộ khối đế này cung cấp là cư dân của dự án. Do không kết nối được với các không gian mua sắm ngoài trời nên nhiều cửa hàng có rất ít khách ngoài khu vực. Ngoài ra, vì lý do an ninh, một số dự án cố tình hạn chế sự ra vào của cư dân bên ngoài khiến việc kinh doanh của cửa hàng không tốt. Ngoài ra, nếu các bãi đậu xe của dự án không được thiết kế phù hợp, các bãi đậu xe sẽ không thể thu hút lượng lớn người mua, và có thể trở thành trở ngại lớn cho việc đầu tư cửa hàng.