JLL vừa cập nhật thị trường cửa hàng tại TP.HCM và sự thiếu hụt của kênh đầu tư này. Sở này đánh giá, thị trường shophouse Sài Gòn đang dần đa dạng hóa sản phẩm và được giới đầu tư săn đón nhưng không phải ai cũng lạc quan.
Từ năm 2016, mua sắm nhà phố hạng sang bắt đầu xuất hiện tại các dự án nội thành lớn của Hà Nội, Tp.HCM được chia thành 2 nhóm sản phẩm. Thứ nhất là cửa hàng gắn liền với đất, hoặc nhà phố thương mại gắn liền với đất ở mặt tiền đường lớn, sở hữu lâu dài. Thứ hai là khối đế của tòa nhà, có thể lưu trữ lâu dài hoặc có thời hạn (thường là 50 năm).
Trong một dự án, đơn giá đất của nhà phố thương mại thường là 1,5, do yếu tố thương mại nên đơn giá gấp -2 lần đơn giá của nhà phố thông thường. Đồng thời, số lượng khối đế tại các căn shophouse cũng hạn chế, giá bán đắt hơn chung cư cao tầng.
Hiện tại, shophouse được xem là sản phẩm cực kỳ thu hút các nhà đầu tư và duy trì tính thanh khoản. Tốt, vì số lượng có hạn. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này vẫn còn nhiều bất cập, có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong ngắn hạn. Jones Lang LaSalle đã đưa ra 4 cảnh báo tới các nhà đầu tư shophouse, đồng thời cảnh báo họ nên lưu ý trước khi chọn mặt gửi vàng.
Dự án phân khu shophouse tại TP. Ảnh: V.L
Trước hết: Hiệu quả đầu tư thấp. Trên thực tế, nếu chỉ xét từ góc độ lợi nhuận ròng cho thuê và chi tiêu vốn, các cửa hàng liền kề thực sự không hấp dẫn, thậm chí thua kém các loại hình khác. Những người đầu tư vào cửa hàng bên cạnh chủ yếu hy vọng tăng giá trị bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng để kinh doanh riêng, nhưng họ yêu cầu dòng vốn dài hạn. Nó buộc các nhà đầu tư phải bỏ vốn đầu tư trong nhiều năm để thu được lợi nhuận cao.
Thứ hai: Thời gian sở hữu một số khối đế chỉ là 50 năm. Đây là một hạn chế mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Điều này là do một khoảng thời gian ngắn sẽ gây áp lực lên kỳ vọng lợi nhuận cho thuê của doanh nghiệp khai thác và tạo ra trở ngại cho việc bán lại ở thị trường hậu mãi.
Thứ ba: Giá mặt bằng cửa hàng hiện tại đã tăng lên nhiều lần dẫn đến kỳ vọng cho thuê tương đối so với thực tế, so với nhà phố truyền thống, lượng khách hàng hạn chế khiến công ty hoạt động kém hiệu quả — Thứ tư: dân cư của dự án không đủ lớn để cửa hàng kinh doanh có hiệu quả. Trên thực tế, chỉ có khoảng 80% khách hàng mua và sử dụng dịch vụ do khách thuê các căn hộ khối đế này cung cấp là cư dân của dự án. Do không kết nối được với các không gian mua sắm ngoài trời nên nhiều cửa hàng có rất ít khách bên ngoài khu vực. Ngoài ra, vì lý do an ninh, một số dự án cố tình hạn chế sự ra vào của cư dân bên ngoài khiến việc kinh doanh của cửa hàng không tốt. Ngoài ra, nếu bố trí bến đỗ, bãi đỗ xe của dự án không được thiết kế hợp lý, khó thu hút được lượng lớn người mua thì đây cũng có thể là trở ngại lớn cho các cửa hàng đầu tư.